孙飞:中国房地产金融创新实际性操作模式和意义

来源:WWW.TRUSTSZ.COM 时间:2004-11-03


重庆国际信托投资有限企业总裁主力孙飞先生:

    在房地产金融创新方面,特别在中国,目前大家是怎么采取有实际幸得操作模式和意义,实际上在2002年7月18号以后,信托投资管理办法出来以后,目前中国信托业完全意义上的法规,2001年的信托法,2001年10月1号信托法实施,2002年信托投资管理办法修订,2002年7月18管理办法出台以后,真正意义上的信托业务就开始了,在座的也不陌生,原来中国有很多信托企业,现在只剩59家,重新登记了,原来都做信托业务,都做的商业信托业务,在座的各位主要是房地产老总,刚才大家北京国投的齐现在主要讲的是REITS的概念,我觉得中国的信托业务,我还是有必要花时间讲一下他的优势。

    什么叫信托,大家简单认为,就是委托人把自己拥有的资产委托给受托人,以受托人的名义进行管理,信托的制度安排,最大优势在哪儿,最重要就是财产隔离功能,实际上就是风险隔离,在座的各位这有一个亿资金委托给投资企业管理,这一个亿资金,既不是重庆信托企业的资产,也不是原来企业的帐,你这一个亿,资金实际是隔离的,即使信托投资有人们受到清算影响破产了,你这一个亿仍然受保护,在信托程序期内,你委托人,比如给我一个亿资金的人,假如受到法律追承,可能不会追到这一个亿,大家最重要是利用信托制度的特殊优势发挥他的作用。我明年要出一本专著,一个很系统很深的著作就要问世了,这是他最大一个核心优势,就是财产隔离,把风险隔离了。

    第二个优势是,信托企业是唯一货币市场,资本市场,产业市场的投资企业,货币市场他跟金融机构之间可以进行金融往来,他可以发基金,可以做证券企业。另外他还有一个最重要的优势,他可以直接投资,在座的房地产企业,如果信托企业看上了,他甚至以自有资金跟你投资,大家重庆国际,在重庆有七家房地产企业,有一家叫中华物业,信托企业正是因为他这个优势,他在资源整合,就能发挥其他金融机构不能发挥的重要作用。实际上我也是一个老信托人,我原来大学毕业在建行,我跟谷总大家一起做信用卡,后来在中国民族国际信托企业,那时候我做的是证券业务,在大家具体做的过程中体会到他,无限的创新空间,刚才大家齐先生也讲了,实际上信托,只要你能想象的空间都可以做到,大家可以以自有资金给你投资,我还以信托资金给你投资,大家占股权,信托的制度优势,我希翼在座的各位好好地现在一下。

    在房地产金融创新方面大家怎么做,现目前讲,我其实经常在一些论坛发表演讲,媒体也经常采访我,我在去年年底提出来一个房地产融资的主流模式,信托加银行,这是我提出的一个主流模式,今年年初我又重复,到现在我还在讲,媒体很赞同我这个观点,实际上是这么做的,实际上中国的金融工具极其缺乏,特别房地产,为什么呢,银行一直这样做,上市很难,如果你们积聚一个亿资金,你要上市,可能三年以后上不了,作为房地产产业基金也是没有的。实际上上市的通道对一些积聚资金是欠缺的,期货是不具备条件的。实际上作为大家中国的金融工具是挺匮乏的,产业基金法的缺位,或者叫产业基金管理办法没有,另外还有一个模式就是股权投资模式,就是企业直接吸取战略投资者,那不是金融模式,他只是一种企业制的简单的很初级的模式,就是说现在大家比较强调,我提出这个观点,大家现在必须认同银行的大哥大地位,因为整个商业银行系统他的总资金量接近30万亿。在座的各位要融资的话,我认为银行是不可动摇的一个主渠道地位,必须做好一些关系的建立,包括项目的包装都很重要,为什么在这种环境下你要找一些新的突破点就是信托,为什么呢,在121号文件的限制下,在国家宏观调控政策下你不得不这么做,你要四证齐全,你要35%的自筹资金,信托是可以这么做的,银行一般不敢做。

    融资工具来讲,现在大家要做的话,媒体采访我,我就说信托是不是房地产的奶酪,信托给房地产究竟能带来什么,他带来的是一个突破口,一个过桥,一个创新口,一个空间,在目前各种政策框架内,大家房地产商一定寻求跟信托投资全方位的合作,就信托的融资还有一些记者媒体,就认为是过桥,这是错误的,信托是长期的管理,他实际上可以为你提供的全程的服务,但目前在121形势下,他过桥的作用显得更为明显,大家房地产企业,如何跟信托企业合作。我给大家提出一个,实际上很简单的,我在各种场合讲的时候,信托企业合作的时候,最担心的是安全问题,你要给信托投资企业一个答案,你给我贷款或者投资一个亿你很安全,可能就是项目本身比较好,还有很重要的一点,实际上大家现在一般设置几道风险防火墙,比如抵押,作为国内的商业银行可能有70%的抵押就可以了,大家要求50%的抵押率,第二条大家也要提供担保,比如说大家要求的担保是实力非常雄厚的,一般的股东担保大家不认,除非你股东很大。其实刚才大家褚先生提出一个个人担保,现在我要做的工作,确实在座贷款做投资有很多陷井,我通过我的实践经验,我是施展研究的,也亲手操作很多房地产项目,实际上有很多陷井,以后我做的东西我还提出一个个人无限制担保,你以人个人资产做无限制担保,大家一般信托企业在做投资的时候,设置多重防火墙,第一确保资金安全,更重要的是把这个资金发出去,信托企业必须从市场上募集这部分资金投给你,第一点安全性很重要。
    
    第二点收益性原则,什么概念,你这个项目比较好,未来前景好,销售没有问题的,现金流很好,同时大家派大家专家评估组,对你作出一个科学评估,这事实上是一个收益性原则,你收益很高,能给大家信托者带来比较大的收益,你的现金流量也是合适的。

    第三点是流动性原则,中国目前的信托机构的产品,流动性是比较缺乏的,存款的流动性也是比较好的,信托产品流动性比较差,现在大家就叫撮合交易,他套利。大家在做的可以做一个影子货币,未来信托交易所,也会这样,当中国信托产品达到一定的规模的时候,比如中国信托资产规模达到几万,上万亿的时候,市场自然形成了,因为在信托流动性问题上大家要随着时间的发展,信托二级市场会主动成熟起来,刚才我还想补充一点,咱们现在信托,避税非常好,现在没有收税的,你们企业要分红发奖金,先是免税的,我亲手操作的股权信托业务,很多企业注册资本不够一个亿,他有很多限制的,委托大家信托企业收购,然后规避了一些限制。

    信托三信原则如果贯彻好了以后,你项目企业可以提前恕回,我发行量两个亿信托计划,哪个机构买了两千万,他急于用钱的时候,还是可以恕回来,信托企业可以请担保企业恕回,也包括自身恕回,这个产品就很完美了,这个金融产品,贯彻三信原则,非常的完美,像我亲手操作的几个公寓,是今年六月份成功交付了,他是一个模式,大家在市场当中的八千万资金,我以股权投资进入房地产企业,项目企业,大家绝对控股,我对这个项目全程监控的,一年以后回控,我有三道防火墙,我是房地产金融专家,但我不是房地产专家,他们涉及到五万元以上的用款我必须签字,我不干涉他的具体经营,在这个模式下我首先第一道防火墙设得很好。第二担保企业提供担保,大股东如果回不了怎么办,我不想赚你大的利润,纯股权的风险公担的,利益共享的,他可以达到50%的利润,但他要承担风险,我不承担你的风险,我就是按5%收益,无论如何我是安全的。

    我再讲最后一点就是房地产信托新则,这就是房地产信托管理办法,中国房地产报对我有一个专访,你们查10月21号的房地产报,还有10月24号中国证券报有一个专访,还有证券日报也是10月21号,都是涉及到房地产信托新则。虽然他的条款是很值得商榷的,大家是研究这个东西的,也是在市场的前线,这里面有几个重要的突破,最大的突破,两百份的限制,他有一个门槛,他要五个亿以上的,把各种准备金剥离以后还有五个亿以上的净资产。这个实际上是什么概念,为什么是他一个突破性进展,突破200份信托合同的房地产信托计划,实际上就是房地产基金的雏形,房地产产业本来是可以上市的,就是面向社会公布的,他不受份数的限制,现在房地产信托管理办法出来以后,他实际上把这条去掉了,你达到一定要求的时候,你可以发行,不受200份限制的信托计划,这个实际上为大家中国未来的房地产产业奠定了坚实的基础,本来基金就是要单位信托,这个就更加默契了,实际上大家以后要募集大的资金。突破两百份限制之后,大家就轻易地把五个亿的资金募集到位。

    目前中国监管当局对这个信托也是推动了发展,我个人认为房地产总的来讲是健康的,因为中国城市化水平很低下的,才30%几,中国房地产还是国民经济支柱产业,因此他会持续往前发展,但是遇到过热的苗头的时候,大家要进行调控,这是对的,第二点就是说,信托也可以异地经营,实质上信托企业原来的定位是定向募集,公募和私募没有明显区别。实际上这点,在异地也可以做一些发行,其实在座的各位,大家待会儿可以互动,信托业务本来就是可以异地发行的,异地信托业务私募一直在做,只不过是当地的银监局不让你发,或者让你发,我是重庆国投,我为什么在北京发呢,这个看你怎么协调,没有一个统一的口气,里面还提出一些东西,明确提出要让商业银行担任信托投资保管人,里面还有一些条款,我在我的专访里都有,他说房地产信托只能投资不动产,我说不对,不能投资境外房地产,我要投资香港的房地产怎么办,这个我就提出置疑了,我是拥有流动资金的,整个项目里面的,不是不动产就不能投,一些个别条款,大家都可以商榷的,我就不想讲太多了,我今天主要是抛砖引玉,中国随着2006年WTO金融的全面开放,外资金融机构和中资金融机构会和大家房地产企业携手走向美好的明年。



 
(xintuo摘自搜房)


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