房地产信托前景光明——访联华信托总裁李晓东

来源:WWW.TRUSTSZ.COM 时间:2004-11-08


  在2004年10月18日,银监会又发布公告,向社会征求《信托投资企业房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)的意见,在业内引起强烈反响。 
  对于自成立起就把房地产信托作为核心业务的联华国际信托投资有限企业来说,这份文件显然有着更深的意义。为此,记者专访了联华信托投资企业总裁李晓东。 

  重 生

  信托投资企业在国内出现的比较早,第一家中国国际信托投资企业在1979年时即已成立。辉煌的时候,各地市基本上都有自己的信托投资企业,全国共有1000多家。 
  随着信托业混乱局面的加剧,从1982年开始,整个行业先后进行了五次整顿。通过前四次整顿,信托企业的数量已从1000多家,减少到239家,也不再允许银行办信托。而1999年开始的第五次整顿则是最彻底的一次,信托业基本上脱胎换骨,最终只有59家信托企业得以保存。 
  “第五次整顿与前几次有着本质的不同,信托业终于回归本原,有了一个清晰的业务定位,就是受人之托、代人理财,完全以中间业务为主”。李晓东认为,“一法两规”的颁布实施,规范、健全了信托业的法律体系,在开展“委托理财”业务的金融机构中,只有信托业在这方面的法律法规最健全。 
  回归本原后的信托行业,从2002年到目前,信托企业受托的资产从零开始,已经达到近2000个亿,总共发行的信托计划1103个。从目前已到期200多个信托计划来看,也只有一个出现问题。李晓东认为,经过涅 重生的五次整顿后,目前几大金融机构里面,信托企业反而是问题最少的一类。 

  专 注

  与其他金融机构相比,信托企业可以同时涉足资本市场、货币市场和产业市场,其投资领域非常广泛,资金运用非常灵活。 
  但李晓东认为,投资领域广泛既是一个优势,也是一个劣势。“什么都能做,反而不能专心致志,你往往不能够清醒地认识到自己”他说,“从联华信托成立一年多的情况来看,深深感觉到一个企业的资源是有限的,要想在每一个领域都形成竞争优势是不可能的。一定要根据自身特点,选择重点突破。” 
  联华的战略目标是:做一流的信托企业,做专业的信托企业,把核心业务定位在房地产信托业务和银行信贷资产受让业务上,坚决不做证券投资信托业务。“2004年1-9月,房地产信托业务收入占企业信托业务总收入的80%,这充分说明,这项业务已经真正成为大家的核心业务。”李晓东说。 
  选择房地产信托作为核心业务,是由于联华信托长期看好其市场发展潜力,同时,企业在这个行业积累了专业化优势。因为专注,所以专业,专业化是防范风险的最好方式,对行业的了解越深刻,对风险的认识越深入。目前,联华信托在房地产信托业务上积累了良好的风险管控能力和研发、创新能力,为房地产企业提供的金融服务能做到更专业、更全面,效率也最高。对此,李晓东很有自信,“别的企业做一个房地产项目,从接触到作出判断,直至最后完成可能要比较长的时间。而大家只需要很短的一段时间”。 
  “另一方面,由于专注,联华信托积累一大批愿意投资房地产行业的客户,大家要做的就是专业的房地产金融服务提供商,可以根据客户的需求提供全方位的贯穿房地产开发全过程的金融解决方案。” 
  国内信托企业涉足房地产信托业务的不少,但像联华这样占主营比重如此高的并不多 。现在,联华信托集聚了一批优秀的房地产专业人才,对全国各重点地区的市场都有专门的研究。 

  契 机

  《征求意见稿》发布后,在业界引起了强烈反响,李晓东也毫不吝惜对它的高度评价。在他看来,房地产业的融资模式正经历革命性的转变,《征求意见稿》的发布无疑将把房地产信托业务带入一个规范发展的新时期。 央行去年颁布的121号文件使得房地产企业如坐针毡。以前,国家要求房地产开发商的资本金在整个项目中所占的比例是20%,但许多企业实际只做到10%,现在要求比例从20%提高到35%。这使得过于依赖银行贷款的中国房地产行业面临普遍的资金饥渴。房地产企业的融资渠道势必走多元化道路,实际也正是如此,去年以来前往联华国际寻求合作的房地产企业络绎不绝。 
  此外,随着土地拍卖价格的不断提高,房地产行业自身也面临洗牌。以前土地市场是协议转让,有很多小项目可做。现在随着土地市场的集中规范,拍卖价格越来越高,小企业现在根本没办法做业务。而不少一线城市的开发商更是转向二线,甚至三线城市。 
  因此,李晓东认为目前国内房地产开发行业采取的集开发商和投资商身份于一身的“香港模式”将会发生变革,有必要借鉴美国模式,即开发商和投资商相互独立,房地产开发所需的资金主要由投资商来提供。在美国,最大的投资商是房地产信托投资基金,即RE-ITs,规模超过3000亿美金。 
  此次的《征求意见稿》就透露出管理层鼓励房地产企业做大做强的思路,最值得关注的是不再受200份的限制。根据新规定,“不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划,其存续期限不得少于3年,最低募集金额不得少于5亿元。信托投资企业运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金,应当进行组合投资,不得将资金运用于单个不动产或其经营企业。” 
  与此同时,《征求意见稿》也对做这项业务的信托企业设立一个很高的门槛,总共设置了九个条件。通过初步研判,李晓东认为第一批能拿到资格的不会超过十家。李晓东表示,新办法将会催生有中国特色的REITs。对房地产信托业务的明天,他充满信心。 
  李哓东 现年35岁,四川成都人。1987年毕业于西安公路学院汽车运用工程专业。毕业后,李哓东进入中航油西南企业工作,四年后,被派往中航油与英国石油企业在深圳合资成立的一家企业担任总经理助理。一次偶然的机会,李哓东认识了新希翼集团董事长刘永好,双方都感觉很投缘,随后刘永好邀请李哓东加入新希翼集团。期间,李哓东在职进修了金融学硕士,并出任新希翼集团金融事业部总经理,成功运作了新希翼、民生银行等多家企业上市。目前,其还是北京大学光华管理学院EMBA。 

 
(xintuo摘自证券时报)


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