“产权式酒店”信托业务专题交流

来源:WWW.TRUSTSZ.COM 时间:2004-05-08

一、产权式酒店的背景常识先容
1、产权式酒店的起缘
v   产权式酒店由“时权酒店”(TIME SHARE)(中文译为“泰慕赛尔”)演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年,法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营,向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。                  
v   产权式酒店的共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区,以保证酒店有较高的出租率(一般年出租率大于40%)和物业升值空间。     
v   产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式,符合经济资源共享的基本原则,它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放,对公众推出一种即是消费又是存储,既是服务又是家产,既可自用又可赠送的特殊商品,是房地产业和旅游业的有效结合,是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商,产权式酒店都孕育着丰富的商机。
2、产权式酒店的性质
v  产权式酒店是一种新型的经营方式,开发商通过出售产权客房回笼资金,扩大经营规模,分散经营风险,并借助国际酒店网络提高客源质量,实现盈利。
v 产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资的作用。首先它不是集资形式的债务关系,投资者获得的是明确界定的产权;其次,它不是一般的购买房产,因为其产权除了单独界定的酒店中某间客房外,还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权;第三,它不是股权,投资者自然不用承担酒店经营的风险,也不享有类似股东的权益。因此它的实际意义是有效地解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾,从而寻找到了两者双赢的结合点。 
v   对投资者来讲,产权式酒店是一种风险小、回报稳定的投资方式,有明确的产权界定作为投资凭证,具有很强的稳定性和增值预期;而投资房产者也可以跳出单一的"购房出租"模式,实现"异地置业"。对宾馆酒店来讲,产权式酒店为直接融资开辟了新的渠道,是实施滚动发展的有效措施;对当地政府来讲,又增加了新的税源。 
v 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区,产权式酒店通常被称为私人酒店,它是投资赚取回报,进行休闲、度假、娱乐为目的的新型物业形式,属于旅游房地产类,它与旅游经济、贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。
v   产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别,购买产权式酒店,在享受超值服务、彰显身份和地位的同时,更有不菲的投资回报,与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比,投入轻松、风险小、回报更丰厚,同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。 
3、产权式酒店的类型
v(1)时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间(如:一年产值51周,共51个时间份),出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。 
v(2)纯产权/投资型酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理企业或分时度假网络管理,获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型和度假型。 
产权式商务酒店,主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区;度假型产权式度假酒店,主要分布于如今风行的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地区。
v(3)养老型/住宅型酒店是指投资人(往往是最终消费者),购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理企业经营管理直至退休后自用。委托管理期间,投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理企业回购,再出售,收益归其家人所有。 
v(4)高尔夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高尔夫、登山、滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。 
v(5)时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”,这些“分数”就成为他们购买产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权和产权。只是为休闲消费提供便利,优惠和更多选择。“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。 
4、产权式酒店的发展现状
v 20世纪70年代,欧美发达国家进入“丰裕社会”,中产家庭成为社会主流,在旅游创新过程中,第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起,并马上在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美,加勒比海地区以及太平洋地区发展,成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。
v 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示,[WTO国际贸易组织,1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%。1980年,全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店;1995年,全球81个国家4000个旅游地点有35万个家庭购买了产权式酒店;[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初,全球产权式酒店销售收入已达40亿美金,到2004年,全球产权式酒店销售将达300亿美金。所有信息表明,产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式,同时成为最受中产家庭青睐的投资工具。
v  在中国内地,从1995年开始流行,目前上海、北京、广州、南京、青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。业内人士估计,从今年起,全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。  
5、产权式酒店市场发育条件
v超前发展的经济环境,创造了酒店式公寓的市场需求 。经济政策和社会政策推动和经济发展,人均GDP达到一定标准,第三产业得到了蓬勃地发展,社会上形成一定规模的中产阶级。
v开放前沿的经营理念,产生了大量的SOHO族企业运行方式和个人工作方式。互联网逐渐进入企业运行的具体领域和个人工作的细节,由于全球最新的企业经营理念的冲击,部分企业的部分工作人员的工作特点是可以在非控制环境下更加自由地自我完成经理的指令。
v全新的生活方式,产生了产权式酒店的需求 。人们在相对富裕之后,就会追求一种充分享受自由、闲适、舒展、方便而有品位、有层次的生活标准。为追求现代生活方式的人们,提供了越来越多的社会公休假期的休闲型居家产品,使家庭假期生活的丰富多彩,或与朋友亲戚共同度假、共享假期、共同享受生活。 
v新的投资观念,促进了产权式酒店的发展。恩格尔系数低于一定标准时,表明具备了个人投资能力。产权式酒店作为一种投资品种得到了市场的认同。  
二、投资实例分析
1、金华国贸大厦南楼实施“产权式酒店”分析 
v  区域范围:金华国贸大厦南楼共292套客房。每套标准房平均占用建筑面积44.86平方米(含公摊面积),其中,单套自用建筑面积为27.38平方米。 
v  首期推出中低区第6-14层155间标准房,每间平均售价24.8万元。 
v 投资者的权利及义务 
   (1) 投资者一次付清标房售卖价后,取得该房所有权,发放房地产部门核发的权证(办证费用由投资者负担)。
   (2) 投资者购买标房后,返租给酒店经营,约定委托经营后,酒店按年给予每套标准客房壹万贰仟肆佰元投资回报(年投资报酬额率为5%,如遇银行利率调整另行约定),并免费给予每套客房每年15天的入住权,若15天/年免房未入住,年底可获取4000元现金回报。(五一、国庆、元旦、春节等节假日期间每套客房每年不得超过五天免费入住日,返租协议另签)。
   (3) 投资者将客房作为自己住宅入住的,应服从酒店统一安排,酒店按每天每间50至70元收取配套设施服务费,居住期间须遵守酒店的各项管理(包括社会治安、消防管理等制度)。(限6楼、7楼) 
   (4) 投资者将客房实行返租或入住应在年前15天与酒店签订协议(今年可在购房合同签订时签订好返租协议)。
(5) 为保持酒店设备统一美观,客房内设备不得随意处置。
(6) 投资者将客房作为自己住宅入住时,由投资者办理客房财产保险,返租给酒店经营的,由酒店办理财产保险。 
   (7)投资方如要向银行实行7成10年的按揭贷款,实行按揭贷款的必须与大厦第一业主、银行三方签订客房折价回购协议。
(8)投资方在使用期内实行转让时,由双方自行办理房地产权证过户手续,过户费用自理,转让损益部分由转让者自负。
(9)投资者将客房返租给酒店经营的,酒店在每年12月25日至30日结付投资回报。永久返租给酒店经营的,设备由酒店负责维修、保养、更新。 
   (10)投资者将客房作为住宅入住的,按月在月初前5日交清配套设施服务费,享受同其他客房同等的酒店服务。凡自住者必须按规定交足配套设施服务费,否则酒店有权处置。属酒店提供的设备由酒店进行维护、保养,酒店统一更新设备(不可移动的)时,入住房也同时更新,入住房更新设备费用由入住者负担。维修、保养、更新设备无法入住时,由酒店统一安排相应客房。入住者损坏酒店设备的,按酒店规定赔偿。
(11)投资者将客房实行自住和返租混用的期内维修、保养、更新设备(不可移动的)的费用双方按时间比例分摊。投资者入住期间,入住价享受3.2折特别优惠(限120天内),同时实际委托经营天数,企业或宾馆按比例给予投资者回报。 
       单套投资实例分析
             房号:       1008房
             建筑面积:   44.86M2 
             售价:       24.8万元
             首付:       7.5万元
      年回报:  16400元(含免房未入住回报4000元)
      投资回报率: 近7%
15年收回投资额: (不计房产增值及回报上涨) 
三、产权式酒店苏州市场剖析
1、产权式酒店苏州市场剖析
   2003年的苏州地产市场除了风头十足、上座率极高的“别墅”外,大约就属“酒店式公寓”这个概念项目最为炙手可热。随着吴中区金茂凯悦的成功,酒店式公寓的租金一路上扬,其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。随后,市区、高新区的酒店式公寓如雨后春笋般出现在大家的这个城市中。
   但是国外高档的星级酒店式公寓一般都具备国际标准的软硬件设施,出租率达90%以上,租金比一般公寓高出40%至50%,但不提供产权分割出售,即只租不售。
   苏州市场的酒店式公寓大都由烂尾楼改建而成,而这些烂尾楼的土地大都是商办用地,由于不能按住宅楼的身份进行出售,因此才遮遮掩掩冠以“酒店式”头衔,实质只是“全装修小户型”,或者是产权式酒店。
   虽然当今可售产权式酒店越来越成为新的投资趋势,但就国外成熟的市场来看这仅仅只是一种阶段性产品。
 A:金茂凯悦   产品描述(特殊卖点):苏州第一个烂尾楼改造工程,苏州首座精装酒店式公寓。   主力户型、配比、价格:南、北两座楼,总建筑面积23000平米,22层,6种套型,共360套。30-92平米/套,以40-50平米为主,92平米少量。   周围环境、配套:吴中区偏远地区,目前周围没有商业、商务配套设施及氛围;交通不方便,仅有吴中公交线、22路;上岛咖啡、新岛咖啡。   物业管理:英国威格斯物业管理顾问,苏州洲际物业管理有限企业。   投资回报分析:可回租,由物业管理企业代办,每年承诺回报为业主购买房屋总价的8%;现出租价格小户在1500-2000元/月,大户在3500-4000元/月;市场价格已升值。   综合分析:烂尾楼改造,公共空间狭隘,通风差;吴中区首个产权式酒店公寓,弥补市场空白;低单价,低总价,低月供;建筑设计、空间设计、物业管理由国外著名事务机构担纲。 
  产品效果:交房三个月来,入住率为30%,有居住也有办公的,电梯有噪声,餐厅、会所等配套服务设施未到位。说明此产品实际还是定位于公寓模式,未按酒店式标准提供服务,后续的物业管理水平问题已初步显现。对开发商而言,其已完成盘活烂尾楼的使命;对投资者而言,还是具有一定的风险。
   类似于此模式的还有位于石路的时代晶华、赛风梦想家;阊胥路的富达都市E站、茉莉花国际大酒店;新区的狮山丽晶、狮上峰汇、嘉业阳光假日;园区的师惠乐章;十全街的相皇国际;南门的摩登99等。 
B: 明远国际大酒店 
规模:7层建筑              标准:四星级酒店    区位:苏州观前核心商圈
   配套:各项酒店高端设施 
  管理:聘请酒店专业企业为业主管理服务 
  简要评价:苏州作为世界著名的旅游胜地和中国经济综合实力较强的城市之一,明远国际大酒店作为苏州产权式酒店的开山手笔,拭目以待其市场效应。
  类似于此类模式的还有位于观前的观前大酒店。 
四、信托介入产权式酒店模式探析
1、介入前提   
对于一些手头有产权式酒店项目资源但缺乏开发资金的建设主体开发企业(项目资源关系要清晰、可靠),信托企业可以发挥自己的投融资优势,利用信托平台,介入项目开发,以市场划手段和开发企业一道合作开发产权式酒店项目,以期达到合作双方共赢的局面;甚至在开发过程中信托企业可以发挥主导作用,分食项目的大部分利润,体现金融资本运作力量和效率。
     目标客户必须具备一定的开发实力、一定的规模和较高的社会信誉。 
2、如何介入    
开发阶段:开发企业必须具有完整的土地使用权、用地规划、建筑规划、消防审批、人防审批等项目上门先决条件,总之项目资源关系要清晰。解决项目开发资金问题一般通过自有资金和对外筹资两条途径解决,最后通过出售产权式酒店给小业主获取销售款,偿还筹资款、回收自有资金并实现一定项目利润。
    经营阶段:开发企业把酒店移交给通过招标竞选出的酒店管理企业经营管理,此后小业主和酒店管理企业只是租赁关系,酒店管理企业依靠其网络和能力经营生存。
     考虑到信托项目的存续期,短中期项目运作市场认可度较高,因此信托资金一般介入开发阶段为宜,期限短风险相对易控制。 
3、框架思路   
在设计信托方式时,可以是股权投资或贷款方式的集合资金信托,可以先设立财产权信托然后发起受益权投资计划,也可以是直接设立销售收入的权利信托方式。
   股权/贷款方式法律关系清晰、简单,因此以此为例来说明,对开发企业而言主要是体现融资功能;但在信托企业与其合作过程中要倾向于体现部分投资功效,共同完成项目开发,通过销售款回笼实现合作利润。可以约定当项目实际利润率超过一定标准时,信托真正按股权比例参与项目利润分配;项目实际利润率未达到一定标准时,按约定收益率结算。
§ 发行集合资金信托计划,募集一定规模的资金。
§ 365bet官网以股权或贷款或两者结合方式运用于开发企业,与开发企业签订协议或合同等辅助法律支撑文件。 
§ 开发企业按原计划实施产权式酒店项目的开发。 
§ 信托计划的委托人或受益人在同等条件下享有优先购买酒店式公寓并且享有购房折扣的权利,其在信托计划项下相应的受益金额可以折抵一部分产权酒店款;如果委托人放弃优先购买权,则开发企业可以向市场销售,销售回款进入销售专户。 
§开发企业完成项目的整体销售,负责偿还信托贷款或信托股权清退款。 
§365bet官网负责信托利益的分配清算,信托计划终结。

2、开展产权式酒店信托业务的SWOT分析
v优势(S):信托平台优势,资金筹措优势,具备专业投资管理团队,实现投融资有效结合运作,达到资源消耗低、经济效益好的目的。
v劣势(W):由大量产权式酒店支撑的交换体系先天不足,无法给消费者带来便利和实惠;支撑产权式酒店的法律法规几乎为零;政府监管缺位、行业信用存在问题;市场定位不明确。
v机会(O):开发商开发出优秀旅游地产项目,在项目完成后交给专业的管理企业按照产权式酒店模式进行销售和管理,随着产权式酒店数量的增加和加盟,国内交换体系在逐步完善后与国外交换体系进行并轨,行业进入良性运转,此时旅游地产和分时度假将逐步成为中国旅游业的主导产业,各项法律法规相继颁布实施,政府的监督职能进一步体现。最终实现旅游地产=产权式酒店=分时度假=消费者一体化多方共赢局面。
v威胁(T):同业的业务竞争;北租、浙租等租赁企业通过租赁行业开展一些结构融资业务可以达到同意目的;一些新兴商业银行变通方式的融资业务。

 
(xintuo编辑)


关闭本页   打印本页
XML 地图 | Sitemap 地图