浅析美国的房地产投资信托

来源:WWW.TRUSTSZ.COM 时间:2004-09-09

  作为一种金融工具,美国的房地产投资信托(REITs)将分散的资金集中投资于房地产所有权或者进行按揭贷款,使他们在获得税收优惠的同时,从专业的组合投资中受益。大部分房地产投资信托都在美国主要的证券交易所进行交易或者进行柜台交易。公开交易和因之受到的更为严格的监管增加了房地产投资信托的安全性。可见,房地产投资信托在组织形式上有些类似于进行房地产投资的投资基金。 

  美国的第一批房地产投资信托是1960年房地产投资信托立法的产物。但是由于当时的法律禁止房地产投资信托直接经营或者管理房地产,使第三方通过经营管理获利的努力又不甚有效,同时由于当时通过有限合伙方式获得的税收利益大于房地产投资信托,早期的房地产投资信托发展比较缓慢。二十世纪七十年代的经济衰退进一步打击了房地产投资信托通过不断控制地产获得平稳成长的能力。而高达70%甚至以上的净资产负债率,对那些处在风雨飘摇之中的房地产投资信托来说无疑是雪上加霜。 

  1986年的《税收改革法》直接推动了美国房地产投资信托的复苏。该法案大大削弱了合伙企业通过产生账面亏损为其投资者进行税收抵扣的能力,取消了房地产的加速折旧记账方式,同时放松了房地产投资信托的准入标准。从这一时期开始,房地产投资信托不仅可以拥有而且可以在一定条件下经营管理房地产。而且,大多数房地产投资信托的组织文件都增加了保持低负债的条款。 

  1990年代房地产投资信托的繁荣产生了超过300个房地产投资信托。根据统计,到2002年底,大约有180个房地产投资信托在美国各大证券交易所进行交易,总资产超过了3000亿美金。另外还有许多未在证券和交易委员会登记的房地产投资信托存在。房地产投资信托的回报率通常高于固定收益债券的回报率以及直接进行房地产投资的回报率。从1972年到2002年三十年间,公开交易的房地产投资信托年平均收益率高达12.35%。 

  房地产投资信托基本上分为两大类,一类投资于房地产所有权,另一类则向房地产所有者以及经营者提供直接或者间接的贷款投资。前者的主要收入来源是出租,而后者的收入来源主要是按揭贷款利息。在这两种类型基础上,发展出许多独立的品种,特别是投向特定房地产项目或者项目组合以及投向特定开发商开发或者用户租用的房地产项目。比如洛克菲勒中心就是由一个单独的房地产投资信托所拥有。这方面的例子还有健康关怀房地产投资信托等。下面先容几类房地产投资信托发展过程中较有特色的形式。 

  1.伞型合伙房地产投资信托 

  有些房地产投资信托本身并不直接从房地产项目中获取收益,而是通过发起设立有限合伙企业,由设立的企业来控制房地产,投资信托作为普通合伙人,获得合伙收益。这种结构的投资信托就称为伞型合伙房地产投资信托。 

  伞型合伙房地产投资信托在1992-1993年的IPO浪潮中产生和发展起来。通过设立有限合伙企业,这种投资信托可以比较容易地达到进入公开资本市场的规模。而且,对房地产出让者来说,将房地产转让给有限合伙比转让给一般的房地产投资信托有着更加宽松的税收环境。 

  但是伞型合伙房地产投资信托并不愿意看到自己成为公开交易的合伙企业(PTP)。因为如果这样,他们将不得不受到联邦和州的证券法规监管,从而付出额外的时间和费用;同时作为公众企业,他们将不再享有有限合伙的税收利益。为此,几乎所有的伞型合伙房地产投资信托都试图确保其发行的私募地位。这样的努力包括不进行公开宣传,有限合伙人要具有自我评估风险收益的能力等,而且普通合伙人和有限合伙人的总数不能超过100人。 

  由于伞型合伙房地产投资信托没有根据1933年证券法以及各州的蓝天法案进行登记,投资者自由转让信托份额的权利受到限制。因此,能否通过赎回以及赎回份额的重新销售等办法确保信托的流动性就显得十分重要。 

  2.打包或者捆绑的房地产投资信托 

  长期以来,税法要求房地产投资信托至少75%的收入来源于房地产租金、按揭贷款利息或者处置房地产和按揭贷款获得的收入等和房地产相关的方面,而且对符合这些来源的条件做出严格的限制。比如,房地产投资信托自己提供服务或者进行管理占用场所的租金收入,就不能算作75%限额范围内的租金收入。税法也不认可和租户经营收入或者盈利挂钩的租金收入符合75%限额,这样做是为了避免房地产投资信托进入利用房地产进行经营的领域,如旅馆、商场等等,从而变相地违反75%的收入来源限制。另外,如果房地产投资信托直接或者间接拥有某租户10%或者以上的所有权,那么从这家租户收到的租金收入也不符合75%限额内租金收入的要求。 

  打包或者捆绑的房地产投资信托的持有人在获得房地产投资信托税收待遇的同时,还能分享房地产所有者和经营者的双重经济利益。这种信托将一家房地产投资信托和行使相应经营权的企业打包或者捆绑在一起,从而使他们的股份以单一份额的形式出现,这样一个投资者就可以同时拥有房地产投资信托和经营企业的权益。 

  3.协议型房地产投资信托 

  和打包或者捆绑的房地产投资信托不同,在协议型房地产投资信托中,房地产投资信托和由他设立的C型经营企业的股份不是以单一份额的形式出现,而是通过两个企业之间的协议连接起来。根据企业间的协议,经营企业有权选择是否租赁和管理房地产投资信托未来取得的财产,同时房地产投资信托也有权决定是否接受经营企业转让的房地产。不过,由于协议双方拥有相同的高层管理人员和董事会成员,因此可以确保两个企业为他们共同股东的利益服务。 

  经营企业成立以后,通常立即作为发起人发起设立一家新的公开交易企业。新企业的董事会成员大多为独立董事,他们和房地产投资信托的董事会不相关联。而每位房地产投资信托单位的持有者都可分配到公开交易企业一定份额的普通股。这样,投资者就可以同时取得信托房地产和经营企业的双重利益。 

  自2001年1月1日起,新的税收法律允许房地产投资信托最多可以拥有经营企业100%的股权。不过,新法案同时要求房地产投资信托持有该经营企业股票的价值不得超过房地产投资信托总资产的20%。而且,来自该经营企业的分红不包括在前述75%收入限额之内。这样,房地产投资信托就可以在一定程度上通过持有经营企业的股权来分得行使经营权获得的税后利润。打包或者捆绑的房地产投资信托以及协议型房地产投资信托因此可能不再具有进一步发展的现实基础。尽管如此,了解包括这两类信托方式在内的美国房地产投资信托的发展轨迹和创新思路,对我国还不成熟的信托业、证券业和房地产业来说,仍然具有重要的现实意义。 

 
(xintuo摘自世界商业评论)


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