用信托制度管理住房专项维修资金

来源:WWW.TRUSTSZ.COM 时间:2005-12-20

 
  □锦天城律师事务所合伙人 李宪普
  建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)》正在征求意见中,其中规定:业主首次缴存的资金,由房产主管部门或其委托的单位代收代管;成立业主大会的,由业主大会决定。《征求意见稿》中的规定,实际上使得住房专项维修资金的管理成为一项信托事务管理。
  住房专项维修资金代管关系是信托关系
  首先,住房专项维修资金代管关系不是《合同法》中规定的委托关系。《征求意见稿》中规定,住房专项维修资金的使用计划,经对共用部位具有共有关系的业主2/3通过后实施。因此,在代管单位可以违背部分业主的指示时,就证明住房维修资金代管关系不是《合同法》中的委托关系。
  其次,住房专项维修资金代管关系可以合理地说明为信托关系。在信托关系中,委托人(业主)是以代管单位为信托受托人、以缴付的住房专项维修资金为信托财产而设定信托;信托目的是用于支付将来本幢楼的共用部位和本小区的共用部位的维修费用。代管单位首先应当为实现信托目的而使用、处分信托财产。这种信托目的决定了即使有不超过1/3业主的反对,代管单位也应当按照信托目的来处分住房专项维修资金。因此,信托关系能够更好地说明住房专项维修资金的代管关系。
  最后,只有信托关系才能合理地说明住房专项维修资金的分账管理、分别核算。《征求意见稿》规定,业主缴存的住房专项维修资金按幢设账、按业主分户核算;对共用部位维修、更新或改造时从具有共有关系的业主帐户中列支。这种分别管理要求,已经远远超过了专款专用的范围,只有《信托法》上规定的分别管理制度才能够为这种管理制度提供法律基础。
  住房专项维修资金信托关系特征
  与一般的信托制度相比,住房专项维修资金信托制度具有如下特征:
  首先,住房专项维修资金信托制度是一项强制信托。《征求意见稿》中规定,“业主应当在住房产权登记前,将住房专项维修资金交至代收单位。”“业主分户账面住房专项维修资金余额不足首次应缴存额30%的,业主应当及时续缴。”可见,业主必须缴付和续缴住房专项维修资金,而非可以缴付也可以不缴付。
  其次,住房专项维修资金信托是他益信托。在住房专项维修资金的使用上,每一个业主缴付的住房专项维修资金,受益人是同一幢楼的共用部位的共有人和同一个小区的共用部位的共有人。
  最后,住房专项维修资金信托是管理型信托而非运用型信托。与此相对应,运用型信托的主要信托目的是进行投资运作以实现信托财产的保值增值。《征求意见稿》中规定,住房专项维修资金可以用于购买一级市场国债。但是,购买一级市场国债并取得收益,显然不是住房专项维修资金信托的信托目的,也不构成受托人职责的主要内容。
  住房专项维修资金信托制度的现实意义
  在原有的住房专项维修资金管理制度下,由售房单位代收,由物业企业代管,造成了很多不良后果:房产开发商大量占用维修资金,而物业企业挪用专项维修资金用于弥补物业管理费用。在《征求意见稿》中,对于住房专项维修资金提出了专户存储、专款专用的要求,但是,专款专用制度本身无法对抗司法强制实行,即:代管单位管理的A小区维修费用债权人,可能会对代管单位管理的B小区专项维修资金进行强制实行。只有《信托法》上规定的分别管理制度,才能够使得这种分别管理能够对抗司法强制实行,保障业主的资金安全。 
 
(xintuo摘自《证券时报》)


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