李晓东:信托是融资重要渠道 要建立房地产金融体系

来源:WWW.TRUSTSZ.COM 时间:2005-12-20

 
    2005第七届中国住交会于12月16日至18日在上海举行。今年的住交会顺应中国经济及房地产产业发展趋势,联合众多的国际机构、行业协会 、专业媒体,共同打造亚洲地产节。搜房网将全程报道此次盛会,全球42网站同步直播。从121文件到212文件,银行对房地产融资的监管力度越来越强,房地产企业如何融资成为开发商最头疼的问题,中国的房地产行业急需建立房地产金融体系,联华国际信托投资有限企业总裁李晓东在2005年住交会上为与会嘉宾先容了房地产信托的内容和优势。论坛内容整理如下: >> CIHAF2005中国住交会专题报道

联华国际信托投资有限企业总裁 李晓东

    去年在住交会的论坛上,我也有个演讲,当时我就提出来05年是房地产的金融年,房地产的融资原来只是作为开发商开发中间的附项。开发商原来的核心竞争能力应该是拿地的能力,前几年大家做房地产开发只要能找到一块好地,和政府搞好关系签下来,项目就成功了一多半了,融资的问题不用太着急,哪里都能找出来,施工队可以垫资,可以拖欠,实在不行就早开盘,基本上用一点微薄的自有资金,再加上银行的财务杠杆,房地产行业就可以运转起来。但是这几年随着经济运行越来越规范,去年我就讲这样的日子应该是一去不复返了,大家可以想象,现在拿地的资金门槛比过去大大的提高了,拿地这方面资金的门槛大大提高,没有钱土地证不会给你,不会给你办后续的四证,银行不会给钱的。另外一方面施工队的垫资也是这些年政府一直在关注的问题,包括现在民工,现在是年关了,民工要回家,各个施工队都在逼施工队付款。这条渠道越来越狭窄。第三现在对房地产资金支撑最大的不是银行而是国家的政策,最大的资金来源是房地产预售,潘石屹只靠30%的自有资金加上预售就可以运作了,前提是运作比较好,所以说对开发商最大的支撑是预售。这两年央行的房地产金融报告,提到了建议取消期房销售,当然这只是建议,等到落实还需要相当长的历史时期。但是这个也已经是一个未来发展的趋势,开发商应该意识到这点,今后这块也有可能要停掉,未来要退出去的。

    关上一扇门,必然要打开一扇门,这就在于中国房地产金融体系的建立,原来除了预售资金,销售回款,第二大的资金来源就是商业银行,金行长今天也在,建行是房地产信贷做得最好的,以前主要是靠这块,但是原来由于房地产开发企业高的杠杆,银行的风险和收益不成正比,银行在房地产行业中承担的风险和行享受的收益是不成正比的,所以在这种情况下,加上加入WTO之后,银行也要和国际接轨,达到8%的资本充足率的要求,银行贷款的规模扩张也受到了资本约束,现在各家银行两个战略,一个是分子战略就是增加资本金,全国的银行都在忙这么一件事。另外一个战略就是分母战略就是压缩贷款,压缩风险资产,银行的钱很多不愿意做信贷资金贷出去,现在大家都买去买国债,现在是宽货币紧国债。如果银行是这样,还有没有其他新的出路,那么信托从03年的6月13日央行121号文推出后,信托就受到了关注,但是大家始终认为走投无路了才走信托借个高利贷,大家有这样的印象,实际上信托作为直接融资的工具正好应该在这个时候作为多元化融资渠道的组成部分,刚金行长谈到间接融资,那么信托就是直接融资的补充方式。

    这两年房地产信托取得了比较长足的发展,这两年多来房地产信托融资大概340多亿,也为一些开发商关键的时候取得了资金支撑,但实际上信托不仅仅是一个高利贷,信托和银行有差异化,开发商最缺钱的时候是四证之前,到四证之后对资金的需求已经很少了,要钱也是属于挪用,拿到其他的项目上去,真正需要钱的时候已经过去了,但是这个阶段缺乏投资工具,包括信托、基金这样能够增强开发商实力的资金,一直是开发商最需求的,这是信托最应该做的事情,但是过去的几年由于信托的市场太好了,信托有选择的余地,所以信托大部分还是选择了贷款的方式。大家都有一个银行,原来有一个121号文,今年又有一个212号文,讲到信托贷款必须要四证齐全。但是他没有限制信托用其他的方式运用,有一个误会,大家认为212号文来了开发商信托也不能做,甚至有的媒体把地产信托末路作为封面刊登,实际上是对文件不了解,对212号文我的解读是,在现阶段的出台是及时的,是利大于弊的,不利的一面减少了一些现在信托企业的现成的饭碗,但是从现在50多家信托企业好坏不清的情况下,今年已经出现了一些开发商信托不能及时兑付的可能风险,当然最后没有酿成投资者的损失,都采取了其他的办法来划界,在这种情况下如果不及时解决,会把一个好端端的品种做坏了。另外一方面的好处我觉得是促进了信托的创新,信托产品从现在开始真正的走向不简单式的银行替代。信托应该和开发商更加紧密的结合,怎样打出自己的品牌,培育自己的核心竞争能力,在开发商的最困难时期帮助他们。

    另外一方面在银行开发带之后,也就是REITs,如果物业做不成功,往往开发商是成也商业地产,败也商业地产,商业地产原来是对开发商最难的,难在没有退出通道,但是银行也不能收购物业长期使用。大家现在的信托计划,实际上更多的是在房地产开发这个前端,大家信托应该站在银行开发带之前之后,而不要和银行挤在同一个领域,所以REITs也是银行将来要关注的,这个对房地产开发也是很益的,而这两块又是相辅相成的,如果只有REITs,而没有其他的信托,中国的开发商根本就挺不到被REITs收购的那一天,大部分开发商已经把好端端的物业分割卖掉了,大家都知道商业物业一旦分割卖,物业的价值就下来了,就体现不出它的价值,如果没有前期的象信托基金这样的资金支撑开发商做开发,REITs进入中国,或者批准中国自己做REITs,你会发现很难买到适合你的标的,这两块一定是相辅相成的。以上是我对多元化融资的认识,我今天就谈这么多,明天上午我还有一个演讲,还会再和大家分享,谢谢。 
 
(xintuo摘自《房地产门户-搜房》)


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