林国雄:房地产信托投资基金(REITS)的探讨模式

来源:WWW.TRUSTSZ.COM 时间:2005-12-08

 
    高坛重逢知己,业界再奏强音。被誉为“中国地产财智超级盛宴”的2005年第二届中国地产经济主流峰会于11月30日在珠海市隆重召开。搜房网对此次大会进行了全程报道。

加拿大亚太国际集团董事局主席林国雄:

    我是华侨,看中国的大陆的经济有两个问题,第一是银行的不良资产比率比较高,达到了80%以上,有多少万亿的不良资产,其中大部分是房地产的。第二个问题是中国经济的出口是很好的,经长增长、GDP增长达到8%以上是很好的,但是股市很差的。股市在1100点左右,从几年的2200多点下跌了60%。中国经济面临两个大的问题,我提一个方案,可以解决这些问题。这个方法就是在国内搞房产基金就是REITS,为什么这么讲?我可以跟大家分享一下,在加拿大的经验。房地产基金,在加拿大是一个以外诞生的,不是设计出来的。

    在1990年初,当时,很多的投资基金是开放式的,他们可以投资股票,加拿大的基金有投资股票的,也有投资房地产,有一些是可以赎回的。九十年代,加拿大的房地产基金出现了很大的问题,投资者原来是购买房地产基金的,本来是可以赎回的。地产一下跌,房地产就无法卖出去,就无法赎回,如果可以卖出去,价格就下跌了一半,亏损就很大。所以对加拿大的经济就带来了震撼。加拿大政府就在想如何解决这个问题,最后想的办法就是跟美国学习,将原来不流通的房地产基金上市,在股票市场进行挂牌买卖,等于股票一样,这样方法一出来后,就解决了当时的危机。

    大约在91、92年左右,距今已经有10多年,这种模式差不多取代了股票市场。现在的加拿大没有人投资股票,一定要将股票包装成房地产类的股票才有人购买。为什么投资者想购买这样的股票。房地产基金最大的特点就是,法律规定这家房地产基金所有赚到的资金起码90%要派给股东的,这与一般的房地产企业是不同的。国内现在有1200家企业,有多少家企业是分红利给大家的,很少的。但是法律规定房地产基金要将利润的90%派给大家的,这样大家就喜欢。

    房地产基金的管理层和拥有者是分开的,管理基金的人是专业的管理团队,不是大股东,上市企业是有大股东的,他们是控制董事局的,有的时候大股东要挪用企业的资金,但是房地产的基金管理的队伍事没有企业的股份的,他们是纯粹的专业管理团队,所以管理是有透明度的,所以投资者对房地产的基金是特别喜欢的。

    例如说,加拿大去年平均的分红率是8%,100加元投入房地产基金,一年内可以拿回8元分红。分红这么多,还有一个原因,就是税务的优惠。因为房地产基金是不可以保留自己的资金,所以在法律上来说是不用纳税的。观念是这样的,基金不是企业,赚钱是给投资者的,所以不需要交纳税务的,所以法律规定基金只要将专区的90%利润分给股东,就不需要交税。同样一个作房地产的企业,赚取100元要给中央政府交纳33元的税务,在加拿大也要加纳55元,但是对房地产基金不用交纳税,前提条件就是将90%的利润分给股东,而且管理团队要透明,而且要将赚得的利润90%分给股东,所以发展到现在,房地产基金在加拿大已经发展到了已经不是房地产才做的信托基金。

    如果一个汉堡包企业要想融资,在股市是无法融资的,就要将汉堡包企业变成一个汉堡包地产企业才可以融资,而且企业要有一个固定的现金流,投资者购买一个产品,希翼每一年100元投资进去,可以拿回108元,这就要求企业必须有固定的现金流。房地产行业就有这样的特点,因为他们销售产品可以回收资金。例如购物中心租赁铺位可以有稳定的现金流,还有酒店也可以有固定的现金流。写字楼也可以达到固定的现金流,他们可以和客户签订五至十年的租赁协议,只要你有固定的现金流就可以做房地产基金。房地产基金在国外,尤其是加拿大、澳大利亚是非常流行的,发展到现在,在这些先进的国家,基本上所有的购物中心和写字楼都给这些房地产基金购买光了,因为投资者对这些产品太欢迎了。所以全社会的资金都放在房地产基金里面了,如果在中国大陆,有房地产基金的化,投资者就会购买的,如果房地产基金在股票市场上市,就可以拉升股市的问题,现在的股市存在很多的问题,例如大股东挪用资金,不派红,但这些房地产基金是不允许的。

    大家看一下数据,现在国民存入银行里面的有13万亿的人民币,在股票市场里面投入了1万多亿元,这就是说,平均来讲,1个中国人有1万元,其中9000是放在银行,1000元是放在股市的。这就说明投资者对股票市场是没有信心的,宁愿将资金放在银行,也不进行投资。如果房地产信托基金出台的话,可以讲1万元中的1000千元放在房地产信托基金里面,这就等于现在所有的股票市场的资金的总和。房地产信托基金也可以解决房地产市场的不良资产,为什么有这么多的不良资产,这是因为发展商没有融资的渠道,大家在加拿大发展一个商铺,自有资金只有有50%,向银行贷款50%就可以了。现在国内的发展商100元的项目,自有资金只有5—10元,其他的都是向银行借的,没有融资的渠道,都是贷款。你发展一个项目,项目是很大的,如果你自有资金有就没有问题,不成功的话,这些资金是贷款的,就变成了不良资产,问题就大了。项目失败后,因后要收回去这个项目,就变成了不良资产。所以发展商的风险由银行来负担了。

    银行一年收取的利息只有10%左右,所以收益和风险是不成比例的,如果银行将发展商的项目收回来,就成了不良资产。反之房地产基金出现了,就会出现更多的融资的渠道,减少不良资产。

    例如家乐福需要一个项目,开发商就要购买土地,进行拆迁,要进行楼盘的建造,这些都是有风险的,你的资金从哪里来。如果有房地产基金的话,你跟房地产基金管理企业谈这个项目,告诉他们家乐福已经跟发展商签约了,他希翼在广州某个地区,例如天河搞一个50万平方米的大卖场,愿意出的租金是多少,可以签约多少年的租约。房地产基金评估后,认为风险是可以接受的,就将这个项目购买下来,先给你一些基金,这些基金不是借给你的,而是给你的。因为大家要跟您签约,你的房屋盖好以后,要卖给我的,大家是来收购你的商场的,条件是大家支付建造的资金,你可以拿一部分的资金发展这个项目,如果发展得不成功,没有问题。因为这部分资金是大家给你的,大家也要承担风险的。

    所以房地产基金对中国大陆的房地产会起很大的作用,多了一个融资的渠道。融资并不是贷款,大家是购买过来的,融资的额度是多少?额度是非常惊人的,大家粗略的计算过,在中国大陆大概有一万亿元左右,这等于国内股票市场融资的总额。在香港发行A股、H股和红筹股的总额大概也就是一万亿元。今天的香港已经有了房地产信托基金,就是领汇基金,他们的融资额度是200亿元,但是排队购买基金的资金是3000亿元,一个项目融资的额度达到了3000亿元。所以在香港房地产基金是有足够的能力,在几年内将国内基本上所有的购物商场、酒店、写字楼都购买去的。我说的这一点,很多认为是不太可能的。这个情况在加拿大和澳大利亚已经是现实的情况,所以从发展商的角度来讲,除了向银行贷款外,还可以向房地产基金融资。

    我希翼在国内也很快的推出房地产基金,跟以前国内企业的A股、H股一样可以在国内上市,所以在这方面进行合资的话,我希翼将来可以过来跟各位进行交流。谢谢大家! 
 
(xintuo摘自《房地产门户-搜房网》)


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