荷兰ING集团关博仁:房地产信托更适合中国市场

来源:WWW.TRUSTSZ.COM 时间:2005-03-21


  作为最早进入中国的境外房地产基金——荷兰ING集团中国地区总经理在中国金融业日渐开放的今天,关博仁认为,房地产信托基金也许不失为中国地产融资的一种新兴途径


  作为最早进入中国的境外房地产基金——荷兰ING集团中国地区总经理。

  在中国金融业日渐开放的今天,关博仁认为,房地产信托基金也许不失为中国地产融资的一种新兴途径。

  中国没有地产基金

  《第一财经日报》:目前,内地第一只“准地产基金”——联信·保利信托已经正式推出。北京、杭州等地都在酝酿新的地产类信托产品。您觉得信托与基金哪一种方式对于内地市场更为合适,发展速度会更快?

  关博仁:我认为,目前内地根本没有地产基金,出现的都是地产信托,也就是不定向的。真正意义上的地产信托和基金都没有。这要等新的信托法出来以后才会出现。也就是说允许不定向的,规模大的,不受200份限制才算。现在内地的都是定向的针对一个项目的融资渠道。内地对房地产信托基金还不是很了解,境外是先有项目上市,一般都是有固定收益回报的不动产,放在一个上市企业的底下。这个是基金形式的上市企业。

  内地地产信托,则是地产开发项目的定向融资的方式。即使你说现在不定向,先融资,再把钱将来投到什么项目上,那也不是境外所讲的地产信托基金,只能说是一种募集资金的方式,就像是一种风险投资,成功与否很难讲。投资人把钱都放到一个企业让他们管理,由他们找项目投资,这是很不保险的,只有市场才能决定这种基金产品能不能成功。大家也希翼看到谁能先打开这个局面。大家对这个市场很感兴趣,但现在这个市场还不存在。融资成不成功,就能看出市场接不接受。当有人成功后,马上就会有人一窝蜂搞。

  《第一财经日报》:内地地产基金迟迟不能推出的瓶颈在哪里?

  关博仁:这个问题不能单看房地产,要看内地金融市场的形势,房地产基金要看政策方面有多大支撑性和重要性。内地现在需要处理的是不良资产和证券市场。短期内发行房地产基金的可能性,这要分开来说,一种是房地产基金,另一种是房地产信托投资基金,并不是内地的房地产信托。内地的政策应该是不支撑房地产基金的,而鼓励风险基金,扶持内地科技企业的发展。内地房地产已经够热了,对中央来讲,市场供应量不小,投资过高。

  对内地来说适不适用,有没有必要推出这个基金是很值得推敲的。关键是现在房地产市场的供应量和投资额都超过了国际水平。房地产市场是需要调整的,并不是钱不够,只不过分得太散,所以需要整合。房地产信托需要完善,实际上内地房地产开发商比较幸运,境外是没有房地产信托的。内地去年发行了40多家房地产信托。不算多,还可以再发展,让私人财产投入房地产开发,可以解决很多问题。

  地产信托更适合市场需求

  《第一财经日报》:这样说来您觉得地产信托适合不适合中国国情呢?

  关博仁:房地产信托基金是一种上市的基金,把内地有稳定收入的不动产物业装到一个基金里面在股票市场上市。在亚洲这是一种新兴产品,出来没多长时间,但很成功。投资者很喜欢,因为每个基金持有的都是有稳定收入的不动产物业。投资可靠,不是经营性生意,而是投资不动产,每年有稳定的资金回报。而且对此各地联交所有规定,中国香港和新加坡都是如此,要符合房地产信托基金的要求,基金每年从被投资物业收回的收益要有95%或以上分配给股东,这跟一般上市企业不一样。其他上市企业由董事会决定拿多少出来分配,一般有5%已经很不错。而房地产信托基金就很好,有些国家甚至规定100%分配的。打个比方,北京国贸是很好的物业,如果让你拿1万元钱参股你肯定愿意,但业主肯定不愿意。如果放到基金里面上市,股民就可以买了,拿到每年租金收入的净回报,这是很受欢迎的。房地产信托基金在内地推出来以后对市场有什么影响,马上就能想到会从股票市场吸走一大批资金,对其他上市企业造成压力。

  从相关法律、政策来说,必须要有规范的发行及管理的规定,比如有专业独立的机构来进行前期的调查和评估,对信托机构的监管等。投资者利益受到保障,才会有更多投资者愿意投资。基金结构要有一个固定的模式,发展初期不能变来变去。

  现在中国内地成立房地产投资信托基金的环境不成熟,比如说跟其他国家比,像通过基金方式投资,在税务上很多优惠,但内地目前征集的税种太多,法律结构上的困难,又可能造成重复收税,这样,剩下来的回报就很少。

  《第一财经日报》:目前,内地银行“房贷证券业务”即将推出。这一模式与国际相比有何异同?

  关博仁:这个问题很难回答,内地按揭证券化正在做试点,发展还不很清晰,此外,内地现在重点是不良资产证券化,估计按揭证券化发展不会太快。境外房贷证券化很普遍。大体上也是这个思路,将其证券化在股票市场上市,让银行把房贷套现周转做其他业务。但是,境外的房贷比较规范,每一笔房贷都经过严格审核,对投资者比较有保障。

  全世界经济都有泡沫

  《第一财经日报》:现在对于内地房地产投资,有专家提出风险预警,ING对此有何看法?

  关博仁:预警是有必要的,现在全世界经济都是一个泡沫,不一定坏事,关键是有没有足够基础支撑它的膨胀。基础就是说市场的经济指标,房地产跟股票市场一样,还要看投资者信心,靠大家的希望。大家对将来有信心,不然现在都超标了,市场为什么还能生存。把握好投资者的信心不会有问题,当然也有一定的危险。

  《第一财经日报》:要想在地产金融市场上规避风险,您觉得应该怎么做?

  关博仁:有中国特色的房地产信托就是一个很好的规避风险的方法。房地产信托不需要大有名气的开发商,看的是项目。经过独立的机构对项目的风险和可行性进行专业评估,能有效保障投资者,信托两三年就可以还款,特别是手续齐全的住宅开发项目,对投资者来说风险不是很高。能把内地的游资引导到房地产,可以解决很多问题,但是政府也要好好规范这个金融领域。

 
(xintuo摘自第一财经日报)


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