坚定房地产后市 信托大有可为——联华信托总裁专访

来源:WWW.TRUSTSZ.COM 时间:2005-03-25


    3月11日,有内地首只“准房地产信托基金”之称的“联信·宝利”信托计划正式发售。而这只信托计划的东家,就是被业界称为内地第一房地产信托品牌的联华信托。 

    在房地产金融这个最受关注的产业话题中,无论在哪些场合,无论是开发商、基金组织、行业协会还是媒体,谈起金融话题无不激情澎湃。而每当有李晓东参与的讨论,总能给人如温泉流过般平静与从容的感受。作为金融人士,他对房地产市场的分析,有着难得的专业。“一个不懂房地产市场的信托企业一定做不好房地产信托产品。”李晓东说。

引入优先受益权 

   《第一财经日报》:除了已经被媒体先容过的产品特征外,“联信·宝利”还有哪些特色? 

    李晓东:分期发行方式是这个产品的一大特色。此次预计募集的8000万元只是“联信·宝利”系列产品的首期募集数额,未来联华信托将针对不同意向项目随时发行“联信·宝利”系列产品。这实际上是多个信托产品在一种运作模式下发行,这有利于流程的简化和规范。 

    《第一财经日报》:作为一个信托产品,您认为“联信·宝利”最能吸引投资者的卖点是什么? 

    李晓东:此次的联信宝利产品一个最大的特点是,引入“优先受益权”,以最大限度确保受益人权益。 

    以第一期基准年收益率5.3%为例,联华信托先以定向私募方式确定20%~30%“劣后受益人”。剩余70%~80%的产品发行给市场上的普通投资者。而他们享受的就是“优先受益权”。当此信托计划出现亏损状况,收益无法达到5.3%时,后投资人必须出让部分利益,以优先确保其他受益人,直至达到他们的5.3%收益率为止。如上计算,只要此信托计划亏损不超过20%~30%,普通投资者的5.3%收益都可以得到保障。

    《房地产信托业务管理暂行办法》有望年内出台 

    《第一财经日报》:于去年10月推出的《信托投资企业房地产信托业务管理暂行办法》暂时意见稿已经结束了征求意见期,根据您的了解,《办法》大致会在何时出台? 

    李晓东:据我所了解的消息,这个《办法》最晚会年底出台,如果消化顺利,年中就有望正式出台。 

    《第一财经日报》:那么这个文件对于中国房地产信托的历史来说,意义到底有多大? 

    李晓东:如果想为内地真正意义的房地产信托基金寻找诞生日,《办法》的正式推出无疑就是标志。 

    200份限额的突破,是房地产信托基金由“准”转“正”的重要标志之一。但是这一突破在《办法》中还会有一定的限制。比如对资金规模会有规定;参照基金的管理引入保管银行的概念进行监管,以防范信托企业的风险;对信托企业有严格的准入要求,也就是说50多家信托企业中,只有少数具备专业能力和人才的企业才能进入。 

    因此这是有中国特色的房地产信托基金,实际上类似专门投入到房地产的产业基金。

看好房地产后市 

    中国信托业从1979年开始,经历了20多年的曲折发展,由政府、银行主办的各种不规范阶段中走出来,已经渐渐发展成为中国融资领域的四大支柱之一。“受人之托,代人理财”的功能开始健康发挥。 

   《第一财经日报》:信托业在未来国内融资市场的地位如何?相对于银行等金融机构来说,它的优势又在哪里呢? 

    李晓东:信托业的作用是可以把大量分散在民间闲散的、低效率运作的财富集中起来投入到发展领域。从而为经济建设服务。 

    “121”文件出台后,大家和中央电视台合作了一期节目,主题就是“银行收紧房贷,信托乘虚而入”。 

    信托能给房地产开发带来全过程的融资服务,而且运用得当还能为开发商带来整体财务费用的降低,这是信托相比于银行而言的优势所在。 

    从拿地开始,到拿到销售许可证,从预售之前的信托到最后收购成熟物业,信托已经可以提供全过程、全方位、一站式的服务。目前,杭州、北京等地的信托企业也正在积极酝酿不同形式的信托服务。2005年,信托在房地产融资领域的角色将更为重要。 

    联华信托长期看好房地产前景。因此,专业化、水平高的开发商是大家非常热烈欢迎的合作伙伴,如果这样的开发商和即将出台的《房地产信托业务管理暂行办法》作一个结合,那么一定会拥有非常美好的前景。 

后记 

    专访过后,记者致电联华信托客户理财服务中心,了解联信宝利首日发售情况。据先容,该信托计划预约门槛10万元,25万可以直接签约,销售首日预约数额就已突破3000万元,出现了投资者踊跃认购的火爆场面。 

背景链接 

    “联信·宝利”产品先容 

    “联信·宝利”产品全名为“联信·宝利”中国优质房地产投资信托计划,以专业投资中国优质房地产项目为投资目标,因率先启动“先筹资,后选投资项目”的信托方式,被称为向国际地产基金模式靠拢的“准地产基金”。 

    “联信·宝利”信托期限将为18个月,根据发况再决定后续发行。预计募集资金总量为8000万元左右。由于《信托投资企业房地产信托业务管理暂行办法》还未最终出台,所以整个发售仍不能超过200份。第一期基准年收益率预计为5.3%,基准收益率随人民银行存款利率同步调整。信托计划年收益率达到基准年收益率以上,超出部分的信托利益,优先受益权可提成超过部分的10%,优先受益权收益率将伴随信托总收益的增加而提高。 

    此次信托资金的主要运用方向是贷款给房地产经营企业,或投资房地产经营企业股权,或购买商业用途楼房或住宅。信托收益主要来源是贷款利息收入、股权投资收益、房产转让与租赁收入。 

    为了防范风险,联华信托为该基金引进建设银行福建省分行作为资金账户监管银行,负责监督信托资金的使用;此外,普华永道会计事务所负责审计工作,戴德梁行则提供项目的可行性咨询。国际知名机构的介入为投资者提供了更好的风险控制保障。同时,为充分保障优先受益人的各项权利,联华信托设计了受益人大会制度,加强了投资人的知情权以及对信托机构的约束能力,通过行使受益人表决权,使投资者真正参与信托事务的重大决策。 

记者手记 

    成长于新希翼的信托新贵 

    李晓东,曾经是刘永好旗下的金融干将,历任新希翼集团金融事业部总经理、中国民生银行董事等职。2002年,在刘永好的全力支撑下,李晓东开始参与信托企业的创建工作。如今,他以联华国际信托投资有限企业总裁、全国工商联住宅产业商会副会长的角色活跃在中国房地产金融舞台:一面潜心带领联华信托,紧锣密鼓地开发优质房地产信托产品;一面奔走全国,为各地市场梳理房地产信托脉络,同时展望他的房地产信托理想。 

    “坚定房地产后市,专注房地产信托”,这是他对联华信托的概括。 

    李晓东是一个儒雅、内敛,又相当理性、严谨的人。这是记者对他的第一感受。而在员工眼中,他是个稳健、睿智的老总,对金融市场有极高的敏锐度,金融创新能力很强。 

    联华信托,这个由刘永好的新希翼集团积极参与打造的信托投资企业,在2003年成立之初,就被视为“口含银勺”诞生的信托新贵。在本就处于探索阶段的国内金融市场,信托业一直被视为“坏孩子”。而李晓东的理想无疑是要把联华信托培养成一个“红润而健康的青年”。他也成为近期在各大房地产金融论坛曝光最多的信托界人士。 

    这个刚刚获得北京大学EMBA学位的36岁青年,凭借在房地产金融领域的学术造诣和从业经验,在去年底被选为全国工商联住宅产业商会副会长。那么,曾经是新希翼集团众多储备人才之一的李晓东,是如何走上信托老总位置的呢? 

    从联华信托的企业宣传资料中,记者了解到,20世纪90年代,李晓东曾经出任新希翼集团金融事业部总经理。当时,正值刘永好倡导发起成立民生银行,在李晓东的具体组织下,通过一系列并购成为民生银行的第一大股东。在他的推动下,新希翼、民生银行等多家企业顺利上市,其资产在短短几年内增值数倍。从此,在金融业已经成为新希翼的一个重要侧翼之时,李晓东,这个同是成都人的金融才子,在刘永好旗下的地位得以确定。 

    2003年,在银行对房地产行业的闸门缓缓下落时,房地产界开始关注融资渠道的多元化,基金、信托等成了房地产论坛上的热门字眼。刘永好的远见和运气成就了他又一个新的黄金事业领域。新希翼集团入股联华信托,李晓东受命总裁之职。凭借敏锐的市场眼光和卓越的金融创新才能,如今,李晓东已经将联华信托打造成了国内投资房地产业最具专业实力的信托企业。 

    能够在这个行业里踏实稳健地精耕细作,这让人相信他不是盲目追随潮流,也让消费者对他所带领的信托产品,感到安心和信任。

 
(xintuo摘自第一财经日报)


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