跑马圈地上规模:房地产信托热度持续不减

来源: 时间:2009-11-09

    长期以来,在人们的印象中,似乎只有资金来源渠道有限的中小房地产企业比较倚重信托渠道融资,由于融资能力、成本等方面的原因,大型房地产企业融资一般都不通过信托渠道。但近年来,由于信托企业快速发展,融资能力不断增强,房地产信托的规模纪录不断被刷新,加之房地产企业开始正视信贷政策对其周期性影响,主观上希翼融资渠道多元化,信托在房地产金融中的地位得到了较大提升。现如今,信托企业有能力和一线房地产企业签订战略融资协议。
  之前宽松的信贷与目前的通胀预期,令房地产市场十分“繁荣”。伴随着房价的不断高企,房地产信托也热度不减。今年三季度,信托企业房地产类信托产品的发行规模以及规模占比不断攀升,占比最高的月份甚至超过了50%,支撑了集合信托产品发行总规模的半壁江山。尽管今年信托资金在投资领域中的热点不少,从中小企业到基础设施,热点轮换,但显然信托资金还是对房地产市场青睐有加,热度持续不减。
  据用益信托工作室的数据,今年7、8、9三个月,房地产信托产品的发行始终处于强势状态,连续三个月产品发行规模位列各投资领域之首。7月份信托企业发行了20个房地产类信托产品,发行规模28.16亿元,规模占比为34.60%;8月份发行产品17个,规模上升至35.45亿元,占比达到了44.49%;9月份发行产品20个,发行规模35.85亿元,占比跃升至51.32%,当月投资于房地产的信托资金在整个集合信托资金总额中已经超过了50%。
  今年,房地产市场的回暖速度之快大大超出了市场的预期。从五六月份起土地市场明显升温,市场销售明显增长,开发企业投资信心恢复,主要城市房价快速增长。前三季度,全国完成房地产开发投资25050 亿元,同比增长17.7%,全国商品房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%;全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%。
  今年一季度,信托企业在房地产领域的投资上表现平稳,无论是产品发行个数还是发行规模均不突出。但从二季度开始该类产品的发行规模出现飙升,在4、5、 6三个月中,有两个月的发行规模超过了40多亿元,这也是今年到目前为止的一个高峰值,势头很猛。据百瑞信托的数据,在二季度信托规模前10名的信托计划中,有8个来自于房地产领域,几乎由房地产信托一手包办。不仅如此,房地产类信托产品的收益率也是独领风骚,在第二季度收益率排名前10名的信托计划中有 7个来自于房地产领域;与其他行业一般6%至7%收益相比,房地产类信托产品的预期年化收益率最低的10%,最高的达到了20%。
  可以说,房地产类信托产品在三季度的表现是二季度热度的延续,但又不仅仅是简单的延续,市场出现了新的动向。一是信托企业跑马圈地,与一线房地产企业签订战略合作协议。如平安信托分别与金地集团、绿城集团签订了3年100亿元和150亿元的战略合作意向,中铁信托与蓝光地产签订了20亿元战略合作意向,华融信托与保利置业签订了200亿元的战略合作意向。二是房地产专业机构开始介入,房地产信托呈现出了更多的基金化特征。
  百瑞信托相关专家说,长期以来,在人们的印象中,似乎只有资金来源渠道有限的中小房地产企业比较倚重信托渠道融资,由于融资能力、成本等方面的原因,大型房地产一般都不通过信托企业进行融资。但近年来,信托企业快速发展,融资能力不断增强,房地产信托的规模纪录不断被刷新,加之房地产企业开始正视信贷政策对其周期性影响,主观上希翼融资渠道多元化,信托在房地产金融中的地位得到了较大提升,于是大家看到了信托企业有能力和一线房地产企业签订战略融资协议。
  另外,三季度,有几家信托企业推出了不同于以往的房地产信托计划,有向基金型转化的趋势。如中信信托的“天泰不动产投资信托基金”、中融信托的“嘉诚一、二、三号(房地产投资)”、北京信托的“稳健一期”等。据百瑞信托有关专家分析,这些信托计划的特点都是先有资金池,再从项目池中选择具体项目进行投资,增强了信托企业在信托事务管理中的主动地位。在管理上都组织了专门的信托投资决策委员会,由信托、房地层、财务、法律等各方专业人士组成,设立了“信托经理+财务经理”的“双经理模式”,并且引入了专业中介机构,如中信信托聘请了戴德梁行和律师事务所为信托计划提供服务。用益信托工作室有关专家就此认为,房地产信托产品已“呈现大规模、基金化趋势,是一个非常令人鼓舞的信号,表明房地产信托经过几年的发展,已经开始摆脱以项目为主导的传统发展模式,转而进入规模化、基金化发展的新阶段。”
  房地产一直是信托企业重要的业务领域,与金融、基础设施一起,构成信托投资的三驾马车,支撑着信托企业的经营业绩。因为关乎风险控制,银行对房地产的情结一直是既爱又恨,政策宽松时放一放,政策紧时收一收;对信托企业来说,虽然监管部门一再警示风险,但从今年在房地产上的表现来看,信托资金不仅从来没有疏离房地产,甚至可以说与房地产贴得更近,并且一直在寻求抓住机会做强做大。
  目前,对于房地产市场的走势,市场参与各方态度不一,或乐观或谨慎。有业内人士认为,在足够的质押、抵押等保障措施下,房地产信托产品的信用风险和市场风险能够得到有效控制。但不能否认的是,在房价持续高涨的情况下,控制风险无论如何都应是必须要时刻紧绷的一根弦。
  据相关消息披露,今年10月初,银监会曾下发了《关于信托企业开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》,规定信托企业不仅不能将债务性集合信托计划资金用于补充房地产开发项目资本金,以达到国家规定的最低项目资本金要求;而且,对于那些宣称资本金已经到位的企业,信托企业有义务去证实这一点,必要时还可以委托有资质的中介机构进一步核实认定。此举被认为是银监会再次出手堵截信托资金输血房地产的重要举措。但从10月份的统计数字看,房地产领域仍是信托的投资热点。
  据中国信托业协会11月2日公布的最新统计数据,10月份,47家披露信息的信托企业中共有21家信托企业发行43款集合资金信托产品。在信托资金的投向上,有15款产品投向实业,10款产品投向房地产,4款产品投资于基础设施。10月份,共有21家信托企业成功设立了 36款集合资金信托产品。其中,共有10款产品投向实业,10款产品投向房地产,3款产品投资于基础设施,1款产品投资于商业地产。 
(hanb摘自金融时报)


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