别让信托“吹破”房地产泡沫

来源: 时间:2009-09-14

    不可否认的是,房地产信托是一个无可厚非的业务品种,关键在于它所支撑的是否是一个健康的行业,是否符合宏观经济与政策的趋向。在国家法律法规框架下,本着“受人之托,代人理财”根本任务和立命之本,为投资者谋利益本无可厚非,但信托企业要在国家法律法规框架下合法经营,在方向上要以获得自身的可持续发展和为投资者谋得长久利益为基点。

  谁会是压倒骆驼的最后一根稻草?统计显示,截至今年7月,房地产信托计划资金规模达近167亿多元。即使以全年300亿元的规模计算,区区数百亿元的房地产信托资金相对于投放到房地产领域几千亿元的房地产信贷而言,可谓小巫见大巫。但是,也许就是这在房地产领域区区数百亿元可能会成为吹破房地产泡沫的最后一口气。这并非危言耸听,在信托的历史上,信托企业曾经多次成为了这样的角色。信托业五次整顿的历史可以为证。

  1981年至1982年,各种类型的信托投资企业在短期内迅速膨胀。这些机构与银行抢资金、挤业务、争地盘,其所发展的负债业务基本上是变相的银行存款业务,通过吸取存款、同业拆借资金用以发放贷款或直接投资于实业项目。一些地方政府为了使地方所属的信托企业扩大融资规模,甚至公开下发文件要求地方管辖的国营、集体企业和其他行政、事业单位的自有资金和专项资金必须在信托投资企业开户存取,严重冲击了国家对金融业务的计划管理和调控,也直接助长了固定资产投资规模的膨胀和物价水平的上涨。因此,国务院于1982年4月发出61号文,决定对信托业进行整顿,第一次整顿开始了。

  1984年经济过热中,信托业通过各类名义进行的贷款和投资,对固定资产投资的急剧膨胀起了推波助澜的作用,使留有缺口的物资供应计划更加失去平衡调节能力。1985年初,国务院发出《关于进一步加强银行贷款检查工作的通知》,人民银行随即决定再次清理整顿信托业,由此导致了第二次信托业大整顿。

  1988年中国经济过热现象空前严重,乃至达到严重恶化的地步。这一年,固定资产投资较整顿时的1985年上升了69.64%,通货膨胀由 1987年的7.8%猛升至20%。为回避人民银行对信贷规模的控制,其时各专业银行纷纷通过各种形式和渠道向信托企业转移资金,信托企业再次成为固定资产投资失控的推波助澜者。1988年,信托企业的资产规模较清理整顿时的1986年增长1.96倍,通过委托贷款发放的固定资产投资贷款增长3.24倍,通过信托贷款发放的固定资产贷款增长0.91倍。1988年8月,第三轮信托投资企业的清理整顿开始。

  1992年,经济迅速回升并呈现高速增长态势,经济增长中的各类问题也再次固态复萌:固定资产比1991年猛增37.6%,沿海部分地区出现疯狂的“圈地运动”,新兴的股票市场狂热,货币投放猛增,通货膨胀率再次窜升。在此过程中,信托投资企业与银行联手,违规拆借、违规揽存、违规放贷,并直接大规模地参与了沿海热点地区的“圈地运动”和房地产炒作活动,再次充当了加剧经济形势过热、扰乱金融秩序的角色。1993年6月,中央决定进行宏观调控,收紧银根,严控货币发行,整顿金融秩序。对信托业的第四轮清理整顿正式开始。

  1995年8月之后,出于维系生存的本能,为获取资金以新还旧维系金融机构的信誉,信托机构采取的消极对策有:通过高息揽存等方式,扩大自然人债务规模;滥用金融机构的信用和政府信用融资;超范围超额度发行特种金融债券;挤占挪用证券业务的股民保证金。在第四次信托企业清理整顿还没有宣布结束之时,1999年3月,中国信托业的第五次清理整顿揭开序幕。

  五次清理整顿的结果是信托企业由鼎盛时期的1000多家仅存留了目前的不到60家。如果说中国经济的问题是由信托企业导致的,恐怕谁也不会相信这样的笑话,因为谁也不会相信:即使在信托企业的鼎盛时期他们能有这样的实力。那么对信托企业这一段为几乎所有信托人所不愿启齿的历史产生原因,唯一的说明就是:信托企业成为了压倒骆驼的最后一根稻草。因而从目前的房地产市场看,房地产信托很有可能重复历史的悲剧,信托企业也很有可能再次成为导致经济出现问题的元凶。五次清理整顿给信托企业留下的教训是:信托业务的发展必须与宏观政策与经济的趋向相吻合。

  不可否认的是,房地产信托是一个无可厚非的业务品种,关键在于它所支撑的是否是一个健康的行业,是否符合宏观经济与政策的趋向。在国家法律法规框架下,本着“受人之托,代人理财”根本任务和立命之本,为投资者谋利益本无可厚非,但信托企业要在国家法律法规框架下合法经营,在方向上要以获得自身的可持续发展和为投资者谋得长久利益为基点。

  短期来看,房地产信托的高收益的确为信托企业和受益人谋得了利益。但是对这样一个行业的支撑是否可以使信托企业获得自身的可持续发展,能否为投资者谋得长久利益,则取决于这个行业的健康与否。

  日前,某媒体的一篇报道意味深长:研究报告称,40家知名地产商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本,除去在售和售完的土地,有57%的土地没有入市。其中,27%的土地还处于待开发状态,30%依然处于规划在建。广州市国土房管局此前通告,该市2007年产生的27块“地王”仅有7宗动工,20宗地块未见动工建设。来自上海市规划和国土资源管理局的有关数据也印证了这一点:全市目前共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。其中相当一部分在开发商手中,涉及70多个房地产项目。相关负责人透露,开发商拿地后不开工,可能跟企业的经营状况有关,也不排除他们“囤地” 的可能。

  房地产开发商的“囤地”、“捂盘”是否符合经济发展的要求?房地产行业是否健康?不言自明。而房地产信托资金因为是在银行贷款进入前的“拿地” 阶段进入的,大多数是用于房地产企业购买土地,很显然,这对房地产商的“囤地”是一个不小的支撑。对这一行业、这样一种行为的支撑是否可以使信托企业获得自身的可持续发展?能否为投资者谋得长久利益?也是不言自明。

  历史的经验值得借鉴。在“市场经济的本意就是各市场参与主体都为自己的私利而奔波”的忽悠声中对现实视而不见,结果很可能会使信托企业重蹈覆辙。

  愿房地产信托不是吹破房地产泡沫的最后一口气,不再成为扰乱经济发展的“坏孩子”。 
(hanb摘自金融时报)


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