房地产信托“托”了谁?

来源: 时间:2009-09-07

  在楼市回暖的背景下信托资金投向房地产,最直接的受益者是信托产品的受益人、信托企业和房地产企业;进而言之可以说是信托资金推动楼市回暖。在我国实体经济复苏初露端倪、中小企业仍然困难重重之际,将资金更多投入到房地产领域显然并不是政策所希望的。

  房地产信托再次成为了信托市场惹人关注的焦点。

  8月6日,金地集团(600383)与平安信托正式签署合作投资战略框架协议。平安信托将对金地负责开发的项目展开投资,未来3年其规模有望达到100亿元。其后不久万通地产(600246)公告称,企业全资子企业天津富铭置业有限企业拟向中国对外经济贸易信托有限企业申请2亿元信托贷款,借款期限为2年,贷款利率为每年12%,万通地产则为天津富铭借款本息的偿还提供担保。

  在此之外,从信托企业集合资金信托项目的发行情况看,房地产信托同样引人关注。用益信托工作室的统计显示,截至今年7月,房地产信托计划资金规模达近167亿多元,共发行地产信托产品101款,且明显呈递增趋势,1至7月投资于房地产领域的信托产品分别为5个、12个、12个、13个、15个 24个和20个。另有统计显示,今年上半年投向房地产领域的信托资金同比猛增至82.2%。

  房地产信托热的本源在于今年上半年房地产市场的回暖。国家统计局公布的全国房地产市场运行数据显示,2009年1至6月,全国商品房销售面积同比增长31.7%,实现商品房销售额同比增长53.0%。在股市、楼市双飞的背景下,证券类信托产品和房地产信托理所当然地成为今年上半年信托产品的主流。

  但另外的一个问题是,房地产信托究竟在“托”谁?

  毫无疑问,以“受人之托,代人理财”为宗旨的信托企业,在资金运作的过程中首先要考虑的是受益人利益的最大化。房地产信托产品随着楼市的回暖而不断增加也证明了,信托企业的确在按照为受益人争取利益最大化的宗旨而努力。但这样的努力“托”了谁又“损”了谁呢?

  很显然,在楼市回暖的背景下信托资金投向房地产,最直接的受益者是信托产品的受益人、信托企业和房地产企业;进而言之可以说是信托资金推动楼市回暖、带动房地产及相关产业链的发展,促进就业率和GDP的提升。但有受益者必然有受损者,信托资金推动楼市价格的升高很明显损害的是购房人,一旦房价与居民购买力相脱离,被吹起来的巨大房地产泡沫损害的将是把资金投向这一领域的金融机构,进而可能损害国家经济。这并非危言耸听。

  北京房地产交易管理网的数据统计,7月北京期房商品住宅的销量为12840套,剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约套数为 10862套,日均约350套,较6月的日均385套下跌9.1%。与此同时,7月北京商品住宅成交均价达每平方米14500元,环比上涨9.05%,较上半年明显提速。

  搜房网统计数据显示,7月上海商品房成交量29982套,共计成交310.1万平方米,商品房成交量环比6月下挫27.1%;商品住宅(包含动迁配套商品房)成交22829套,环比6月锐减2268套,共计成交253.4万平方米。但在销售价格上创下每平方米17116元的历史最高纪录,量跌价升成为7月楼市的显著特征。

  广州官方房地产网阳光家缘网的数据显示,7月广州楼市共成交6653套,比6月的10502套下降36%,只有5月的一半。但销售价格的涨幅却是2.7%。

  三大主要城市房地产价升量跌的现象至少给出了这样一个信号:房价的上涨已经让购买者心里发虚。

  近期媒体不断爆出一些房地产大腕对于房地产价格问题的观点,其中的一些观点发人深思。

  今年7月举行的一个论坛上,北京华远集团董事长任志强称:中国有钱人太多,房子太便宜;地产商应该“捂盘”。8月举行的一个论坛上,任志强再出惊人之语,房地产商需要囤地,手里有粮心中才不慌。

  日前,国土资源部表示,鉴于今后拉动内需还将持续一段时间,因此下半年各地除坚持更加严格的用地审批外,还要开展对已审批用地的核查、监管行动,重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。可见“捂”与“囤”现象已经引起相关部门的关注。值得人们去思考的是,在现代经济环境中,没有金融资本的支撑,地产商如何去“捂”又怎么去“囤”?缺少金融资本撑腰,地产商哪会有如此的底气?

  仅就“囤”地而言,很显然信托是地产资金链中重要的一部分。因为在房地产资金链中,银行信贷资金是不可能在地产商“拿地”阶段进入的,而信托资金则大部分是在这一阶段进入。或许在整个中国地产市场中,几百亿元的信托资金并不足以支撑房地产市场,但从信托学问确立的角度看,要实现信托的可持续发展,信托产品的设计和投向必须与整个宏观经济形势的发展相吻合。在我国实体经济复苏初露端倪、中小企业仍然困难重重之际,将资金更多投入到房地产领域显然并不是政策所希望的。从这个角度看,信托资金投入到房地产领域,“托”的是信托产品受益人,是房地产商。一旦将房地产的泡沫“托”到破裂,则很可能损害到除地产商以外的所有参与各方,包括信托企业、信托产品的受益人,甚至中国经济。 
(hanb摘自金融时报)


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