限制房地产信托融资:精准调控限制房地产信托融资

来源: 时间:2010-04-29

    过去半年多时间,监管部门收紧了银行信贷,重新拿出了数量额度管理方式。信托融资(银行打包出售的信贷资产类理财产品),尤其是房地产信托融资,规模剧增。今年前两个月大约4000亿,去年数字大约6000亿。但这种表外融资实质是银行债务融资,根本未把风险从银行体系移走,而且信贷审核更不严格,发生坏账可能性更大。

  监管部门下决心限制房地产信托融资这一政策,具有双重效应。一方面配合房地产调控,为囤地和抢地的房地产商断血,另一方面是控制地方政府融资平台绕道信托,继续扩大债务规模。

  在此之前,监管部门分别严规限制个人住房贷款,房地产开发贷款以及政府融资平台贷款。

  目前,银行资产负债表中,房地产贷款与政府融资平台合计占据近40%的份额,而许多地方政府融资平台项目又与房地产相关。可以说,房地产贷款对银行资产负债表影响甚大。

  商业银行内在动力在于,房地产行业政府支撑,利润丰厚,抵押物价格会不断攀升。

  在房地产和政府融资平台融资的推动下,商业银行在过去一年多时间,资产负债表急剧膨胀,许多小银行资产60%以上的增长,而超级银行都有25%增长,不可思议。

  在经过利差缩小短暂的痛苦之后,商业银行规模扩张或以量补价正显现出诱人“成果”。中国银行在一季度利润增长41%,华夏银行增长80%。同时这些银行不良资产数字还看不出有实质恶化的迹象,单纯从不良贷款的比例看,还在下降,似乎展现出了良好的前景。

  不过,这只是“正常”情况下的表象而已,原因在于,多数商业银行缺乏进行主动风险控制的动力。

  首先,经济快速扩张本身就特别容易让人忽视风险,因为“危险”提醒经常不能成为现实,银行家不会为了“可能”的危险,丢掉政府和“股东”的信任(不管哪一级政府,都希翼你能为经济增长做出贡献,银行不是“银行”的银行,是“大家”的银行)。

  第二,宽松的货币环境下,价格还能得到保证(政府给了银行丰厚的利差,足以保证每个银行都赚钱,并且不能进行价格竞争),这是银行超速发展,改变格局的最佳机会,当然中国“出色”的银行家不能望险而退。

  第三,银行家们可以在技术上找到规避风险暴露的可行方法(比如贷款置换、贷款分类模糊等),并且短期内,比如3-5年,资产良好的理由又是如此可信。

  房地产贷款质量优秀过去的确如此,不过这是建立在房地产价格不会大幅下降的基础之上,从现在来看这个条件能否成立,令人怀疑。

  由于房地产价格一直处于上升之中,加上购房者对贷款依赖的加深,房地产贷款也呈现锥状堆积。尤其是处于飞涨时期,成交量巨大,锥状顶层更大,价格变动所导致的影响,效果巨大。

  其次是,银行将超过1/3资产比重维系于房地产,对流动性是一个巨大考验。物业价格下降,土地市场会加倍下降,银行抵押物很难短期内获得公允市场价格,所以理性评估损失并不能完全代表银行的资产质量状况。另外,从风险管理技术角度上,可以预料的风险从来就不可怕,需要管理的是意外的不可知的风险。因此,各种压力测试评估的结果,或者银行自我估计的结果,都未必可信。

  国内商业银行经营的同质化,业务的趋同性,决定了一旦银行出问题,肯定是系统性的问题,不可能是一两个银行的灾难。

  可悲的是,目前的商业银行风险防范,却由于商业银行天生机制缺陷,系统环境的不可改变,很难由银行自我管理,必须依靠监管部门“提醒”、“规劝”和“引导”。

  在经过了一年半极度宽松的信贷投放后,监管部门终于开始采取一些实质“精准”措施进行信贷紧缩了,这也许可以避免重蹈上世纪90年代覆辙。

  不过,央行的大政策不变,“精准”调控真是高难度动作啊。监管的大忌却是,它有时候松,有时候紧,你摸不着,看不见,但需要用心揣摩,一揣摩,就坏了。 
(hanb摘自21世纪经济报道)


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