房地产信托“假股权真贷款”受压

来源: 365bet理财 时间:2011-07-25

  此前市场上的房地产信托业务虽然大多号称进行股权投资,但实际操作中往往变为“溢价回购”,以达到贷款输血目的。

  房地产信托业务“逐笔报批”监管效果显现。信托企业越来越倾于向大型地产企业开展股权投资,以往盛行的“假股权,真贷款”业务生存空间受到压缩。

  日前上海某信托企业信托经理向证券时报记者表示,若非大型房地产企业,该信托企业是不会为其再发新的信托产品,“因为即使能过了企业风控这一关,也无法通过当地银监局的审核。”

  这种现象源于6月底银监会要求信托企业“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”。此新规意味着监管层已进一步提高房地产信托业务的风控要求,以贯彻此前窗口引导所提出的“控增速”目标。

  如此一来,就间接促使信托企业对现有的、拟报批房地产业务进行优胜劣汰,以求尽早通过审核进入募资阶段。而这期间,质地相对优良、更具还款能力的大型地产企业自然成为优先项目。而在部分信托人士看来,“逐笔报批”的效应还在于“假股权,真贷款”项目的生存空间将被进一步压缩。

  中铁信托有关人士认为,监管层目前不会暂停房地产业务,但鼓励信托企业参与到开发商的项目上,做真正的股权投资,而不是单纯提供融资。

  此前市场上的房地产信托业务虽然大多号称进行股权投资,但实际操作中会变为“溢价回购”即由信托计划入股房地产项目企业,并约定一定期限后由开发商溢价回购,以股权投资为表象,而通过回购安排实现贷款输血功能。在具体项目开展中,信托企业只有财务监督权,而无法落实分红权、人事权等核心权力。一般来说,这种“假股权”项目的预期收益及带给信托企业的手续费也相应较低,也更符合开发商的利益。在监管新规出台之前,信托企业多数实行来者不拒、以量补价的政策,“假股权”业务市场行情也一路向好。

  但在目前通道狭窄,多个房地产项目过独木桥的情况下,信托企业只能更加重视质量。上海某信托人士表示,能做到同股同权的“真股权”类产品的回报率远高于市场平均水平,一般的预期收益率都能在15%以上,而信托企业的报酬率也不会低于5%。预计随着新规效应的进一步发酵,房地产市场收益率水平将进一步升高。 
(xief摘自证券时报)


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