房地产信托酝酿转型基金化或成主导

来源: 365bet理财 时间:2012-01-04

  房地产信托产品正在悄然转型,而基金化成为转型的方向。

  随着房地产调控的深入,房价下行压力加大。而去年以来发行火爆的房地产信托产品也面临越来越大的兑付压力。在此局面下,监管层对房地产信托业务加强了监管,房地产信托产品发行量呈下降态势。很多信托企业出于风险控制因素的考虑放慢了发行节奏,也有一些企业在产品结构上做文章,发行基金化的产品成为房地产信托产品的发展方向之一。

  记者从平安信托获悉,在传统项目型房地产信托项目的基础上,目前平安信托首创基金化运作模式,推出国内首款全功能房地产(信托)基金产品——“睿石”系列全功能房地产(信托)基金。该产品开创性地运用了资产配置模式,通过股权合作和债权融资等方式投资到房地产相关市场,以最大程度降低投资单一项目型信托计划的风险。

  据记者了解,“睿石”系列全功能房地产(信托)基金类似于REITs,但相比REITs,平安“睿石”不仅可投资于房地产实业领域,同时又可投资于资本市场上房地产相关的金融产品。在实业领域,“睿石”可以以股权、债权、夹层融资或其他形式直接进入待投资项目;在资本(金融)市场,“睿石”可以购买房地产及相关行业的债券、可转债及其他金融工具。平安信托可根据市场变化情况进行主动管理,根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目,为投资人分散风险,创造收益。

  来自信托业协会的统计数据显示,截至今年三季度末,房地产信托业务余额达到了6797.69亿元的历史最高值,在全部信托资产中的占比高达17.24%。进入四季度以来,虽然市场传言房地产市场风险较大,但记者接触的多家信托企业的人士均认为:即使国家宏观调控等对房地产市场影响较大,但受中国城市化进程的影响,中国房地产市场仍有至少十年的快速发展期,所以在即将进入的2012 年里,房地产信托仍将是信托产品的主要组成部分,规模占比大约会维持在40%左右。

  “这两年房地产信托业务的发展非常迅猛,带动了信托业规模的高速成长,可以说房地产信托是信托企业的支柱业务,也是最赚钱的业务。”上海某大型信托企业负责人向记者表示。“但在目前的房地产信托业务的模式不具有可持续性,在经历两年发展之后,其风险正在积聚,房地产信托要发展就必须要转型。”这位人士指出。

  四季度以来,多家信托企业传出暂停发行房地产信托计划的消息,不过信托业对房地产信托业务的重视程度并没有降低。“不管怎么说,房地产行业是国民经济的支柱行业,大家看好这个行业长期的发展,因此房地产信托业务肯定还将在信托企业的业务中占据较大的比重。”上海另外一家信托企业的负责人表示。“关键要看以后怎么做,以前那种粗放式的经营方式肯定行不通了。”这位人士表示。这位人士告诉记者,虽然目前市场上认为房地产信托业务的风险较大,但他们企业并没有减弱在房地产信托业务上的配置。“近期大家招聘了很多房地产业务领域的专业人才,未来的房地产信托业务一定是走专业化、基金化路线。”这位人士表示。 
(xief摘自上海证券报)


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